O que é crédito imobiliário?

Segundo dados da organização, em 2018 tivemos mais de 228 mil financiamentos para compra ou construção de imóveis. Conheça mais sobre o assunto e tudo o que cerca essa negociação:

O que é isso?

Crédito imobiliário é uma linha de crédito oferecido por instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de imóveis, seja habitacional ou comercial.

Em fevereiro de 2019, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou o aumento de 30% na comercialização de imóveis em 2018, em comparação com o ano anterior.

As vantagens de se financiar um imóvel

Poder utilizar imediatamente a propriedade, mesmo sem ter o valor total que deverá ser pago pelo imóvel, dando mais conforto a sua família, acabando com os gastos com aluguel e podendo realizar o pagamento das prestações a longo prazo.

Para conseguir a sua linha de crédito é necessário ser maior de 18 anos, ter comprovação de renda e não ter restrições junto a entidades financeiras. Nos casos de financiamento, os bancos podem exigir outras documentações que envolvam o imóvel ou terreno a ser adquirido.

Diferença entre crédito e financiamento

Para começar, é importante entender a diferença já que ambos são linhas de crédito, mas com finalidades diferentes. O financiamento deve ser usado para compra de bens específicos, enquanto o crédito pode ser para qualquer situação, como cobrir despesas.

Créditos costumam ter um processo de aprovação mais rápidos, pois alguns são considerados pré-aprovados. Como este método gera um risco maior para a instituição, os juros tendem a serem mais caras. No caso do crédito consignado, existem menos taxas, mas o valor é descontado direto do salário mensal.

Quanto ao financiamento, que é voltado para a compra de bens como carros ou imóveis, o processo é mais demorado. A instituição faz não somente a análise normal do cliente, mas também investiga a documentação do bem a ser adquirido, avaliando o valor do item no mercado e se a solicitação está de acordo com a renda do indivíduo.

No financiamento, o item em negociação pode ser usado como garantia ou outro bem, já quitado, em forma de garantia. Nessa modalidade, os juros são mais baixos e você pode juntar sua renda com a de familiares para conseguir valores mais altos.

Como funciona na prática?

Após aprovado o crédito, o banco paga ao vendedor o valor pedido e, a partir disso, o comprador deverá pagar ao banco uma mensalidade. O valor e o período estabelecido em contrato variam de acordo com o total do financiamento e com a instituição. A pessoa já passa a ser dona e poder usufruir do bem, mas sem poder negociar o imóvel com terceiros antes de quitar a dívida.

As parcelas do financiamento são formadas pela amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.

A amortização é o pagamento do dinheiro emprestado pela instituição financeira. Por isso, o saldo devedor diminui de acordo com o valor da amortização e não com o valor total pago da parcela, já que o mesmo inclui outras taxas não relacionadas ao valor financiado.

As principais formas de pagar o valor da mensalidade são: o Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema Francês de Amortização, também conhecido como Tabela PRICE, e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

No primeiro modelo, o SAC, as parcelas são decrescentes, o saldo devedor diminui fixamente a cada pagamento; mas o valor dos juros são variantes.

Na tabela PRICE as parcelas são fixas, mesmo com o valor da amortização aumentando e as taxas diminuindo. Por exemplo, se no primeiro mês você paga R$ 1.000 odo financiamento e R$ 500 de juros, no segundo mês você pagará R$ 1.100 de amortização e R$ 400 de juros, mas o valor total das parcelas continua sendo R$ 1.500 reais. 

A principal característica do SACRE é o aumento das parcelas de acordo com o tempo de financiamento. Este sistema é o que tem menos juros, por conta desse aumento mensal do pagamento.

Sistemas de financiamento

Existem dois modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o que permite o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

O SFH tem o valor máximo estipulado em 90% do preço do imóvel e a prestação só poderá comprometer até 30% da renda mensal do cliente. Este modelo só pode ser oferecido para pessoa física. O prazo para pagamento não poderá passar de 420 meses, ou seja, 35 anos. As parcelas são formadas pelo valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e a TR (Taxa Referencial).

Existe também o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), para imóveis comerciais ou com valores acima de R$ 750 mil, caso estejam localizados em Minas Gerais, Rio de Janeiro ou São Paul. Nos demais estados, o teto é de R$ 650 mil. Somente a instituição financeira poderá decidir se o imóvel se enquadra neste formato.

Este sistema pode ser oferecido para pessoas físicas ou jurídicas. O crédito varia entre 80 a 90% do preço total do imóvel e o prazo para pagamento também é de 35 anos, mas os juros são mais altos que as outras modalidades.

O passo a passo

Faça a simulação de contratação de crédito

Todas as instituições financeiras que oferecem as linhas de crédito imobiliária tem uma simulação para a contratação. A maioria oferece essa ferramenta no próprio site do banco, assim você pode testar várias empresas sem sair de casa.

Estude as propostas recebidas e escolha a melhor oportunidade.

Entrega da documentação

Depois de você escolhera melhor proposta, deverá comparecer no banco e entregar todas as documentações pedidas.

Análise de crédito

A instituição precisará checar todas as informações fornecidas; tanto a documentação apresentada pelo cliente e a real possibilidade do comprador tem condições de pagar o empréstimo, quanto o estado do imóvel e se o valor de mesmo está de acordo com o mercado.

Só depois dessa verificação, a empresa dirá se é possível ou não liberar o crédito.

O contrato

Após a confirmação de todos os dados, a instituição apresentará o Contrato de Financiamento, que deverá ser assinado pelo comprador e pelo vendedor. É importante ler este contrato com atenção e tirar qualquer dúvida que tenha com um advogado de confiança antes de assiná-lo.

O registro

Tendo assinado, o documento precisa ser registrado em cartório. Nessa etapa, é necessário pagar o registro do imóvel e o Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel (IBTI).

Os custos de registro variam em cada estado e também pelo valor do imóvel.

Liberação do crédito

Cada banco possui um período de liberação efetiva do crédito para o vendedor, podendo variar de 5 a 10 dias úteis. Em casos de carta de crédito, a liberação pode demorar até 30 dias.

Pagamento do crédito

Uma vez resolvido as questões contratuais, o comprador deverá pagar ao banco as mensalidades estabelecidas entre as partes. O não pagamento desse valor implicará em inadimplência e o cliente poderá perder o imóvel.

Após o termino dos pagamentos, a instituição financeira deverá emitir o Termo de Quitação de Imóvel. Este documento atesta legalmente que o cliente concluiu o contrato com o banco sem nenhuma pendência.

Somente com este termo registrado em cartório, você poderá negociar o seu imóvel com terceiros, se assim desejar.

Os custos envolvidos

Taxa de avaliação do bem

Durante a checagem de informações pelo banco, é exigido que se faça uma avaliação do imóvel. Para isso, é necessário contratar um profissional da área para analisar e atestar a situação atual da propriedade.

Taxa de contratação bancária

Essa tarifa cobre as despesas de emissão de contrato, pesquisas cadastrais e outros serviços ofertados pela instituição financeira. O valor da taxa varia entre 1 a 3% do imóvel, dependendo do banco.

Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel

Essa taxa é cobrada pela prefeitura através do cartório. O IBTI varia de acordo com o valor da operação, ficando entre 2 a 5%, e podendo receber descontos caso seja a primeira aquisição do comprador e dependendo do sistema que aderiu junto ao banco.

Tarifa de Registro do Imóvel

O registro e o pagamento devem ser feitos no cartório seguindo a tabela de valores que cada estado possui. Existem quatro modalidades de registro, sendo elas o Registro de Compra, em caso de transferência de posse; Registro da Alienação Fiduciária, transferência de propriedade do bem ao credor, usada como garantia de pagamento; Averbação de registros anteriores, ou seja, alterações nos registros já existentes do imóvel; e a Certidão de Ônus, documento que informa sobre a legalidade do imóvel.

Por fim, vale ressaltar a importância de se pesquisar sobre o os bancos e as regras do financiamento de cada um. Estude bem todas as simulações que fizer, tire todas as suas dúvidas antes de tomar a decisão e não se esqueça de fazer as contas, veja se realmente está preparado para assumir um compromisso financeiro de longo prazo.